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    《國土資源導刊》 土流網的“厚土流金”夢

    2012年06月21日 來源:國土資源導刊

    文/伍振

    2008年10月,中共中央總書記胡錦濤前往安徽鳳陽縣小崗村考察時表示,允許農民以多種形式流轉土地承包經營權,發展適度規模經營。自2001年起全國多地開始試點的土地流轉,由此獲得官方認可。

    是年10個省(區、市)成立了989個林權管理服務機構、917個資產評估機構;集體林地流轉1.45億畝,占已確權林地的5.73%;全國已勘界確權25.24億畝集體林地,占集體林地總面積的92.23%。

    困境:供求信息不能得到高效與準確提供

    作為一個幾千年的農業大國,面臨著改變千百年來精耕細作的傳統,向集約化、機械化的現代高效農業轉型,這要求有一個高效、有序、規范的土地流轉市場來支撐。雖然自家庭聯產承包責任制推廣以來,農地流轉的現象就一直存在,而且在各地得到不同程度的探索,但仍存在諸多問題。

    農村土地流轉過程中的現實情況是:大多農地流轉都是農民的私下交易,也沒有規范的交易機制,缺乏相關部門的統一管理,大量的交易比較混亂和隨意。因此目前而言,農地流轉缺乏統一的農村土地流轉市場,農村土地流轉的行為規范性差,農村土地流轉行為糾紛發生率高。

    而更深層次的原因是土地流轉供求信息不能得到高效與準確提供,而這本身也是農業信息化的內在要求。

    農民散戶之間的土地自發性流轉無法實現土地大規模、高效率地聚集,需要尋求散戶——大戶的土地流轉路徑。由于散戶和大戶之間在生產經營規模、效益和理念等方面存在很大差異,因此兩者的土地需求與供給信息很容易出現不對稱,由此會引發較高的土地流轉交易成本,使得散戶——大戶的土地流轉路徑很難有效形成。

    一方面,分散經營的農戶不可能為了出租或轉讓幾畝土地而主動尋找需要土地的陌生的大戶;另一方面, 大戶對土地的需求數量通常比較大且要求連接成片,因此他們也不可能主動與每個農戶進行談判。

    而目前大部分地區還缺乏有序的土地流轉中介服務組織。雖然在一些地方成立了由政府介入的土地信托流轉,但是由于地方局限性,一個直接的后果就是土地流轉的半徑受到限制。

    由此可見,土地流轉主體之間的信息不對稱、無序的土地流轉中介服務組織是導致土地供求雙方信息流動受阻的重要原因。

    有學者指出:我國農村土地在生產、經營等方面的私人利益屬性與資源、政治等方面的公共利益屬性, 要求必須建立一個土地國家宏觀調控與土地微觀市場化運作相結合的土地流轉機制。

    換言之, 原來,大部分種植戶信息匱乏,沒有選擇權,也找不到最合適的土地,租地的價格就很高;而許多農村家庭因為主要勞力外出打工,土地閑置了下來,出租信息無法發布,問者寥寥,有的甚至要上門“懇求”別人“。

    “土流網將提高了土地流轉的效率,還能擴大區域的范圍”當網站上線后,伍勇興奮異常。

    20105月部分省市土地交易面積走勢圖,數據由土流網提供

    深化:打造綜合性的土地服務網絡平臺

    與廣闊的市場不相符的卻是分散的市場和不規范的流轉行為,因此,土流網意識到,不能僅僅承擔一個信息發布平臺的作用,其業務應更加深化。

    土流網目前和一批農村土地法律專家,對土流加盟者提供農村土地流轉政策法律及土地中介交易各種程序進行培訓,同時提供規范的交易流程和合同指導。

    “我們的合同規定了超過50項的細則,這些都是我們在幾年來實際操作中積累出來的經驗,通過我們土流經紀人,可以有效規范土地流轉行為”。伍勇舉了一個簡單的例子:比如土地流轉出去的期間內,農戶家可能有人去世需要墳地,這中間可能就會產生糾紛,這就需要在流轉前就做好約定。諸如此類的細節問題,土流網的經紀人培訓都會涉及,并列入合同細則。

    “如果以后可以為土流經紀人統一培訓,頒布培訓合格證,組建土流經紀人協會,對經紀人進行監管,就更完美了。”伍勇說。

    同時,土流網基于8000萬畝的農地數據開發了農村土地評估系統。這個系統會根據土地的類型、自然因素、社會經濟因素等數十個方面綜合分析,評估出某地塊的價格。另外,土流網還提供不同地區不同時間的農地交易價格、發布面積、交易面積的走勢圖,為客戶提供有效的數據參考。

    為構建土地服務產業鏈,土流網已將業務延伸到線下,發展了10多家加盟商,旨在把加盟商的地域優勢和土流網的強力支持聯合在一起。

    “我們的目標就是打造有實力的土地流轉平臺,在各地范圍內提供土地流轉的專業服務。”伍勇提出了土流網的發展目標。

    隨著農村土地確權工作的開展和現代農業的高效集約化發展,農地流轉市場將迎來活躍時期。從現階段的土地流轉市場來看,土流網不失為具有前瞻性和可操作性的一種解決方案,業界對其表示贊賞的同時,也提出了一些問題。

    成都聯交所兼成都農村產權交易所總經理秦仕魁認為:“土流網”的創意很好,但涉及到土地信息審核,是一個很重要的問題。比如,對于外地的土地信息,如何保證真實性?

    而在土流網目前的運營中,這樣的問題的確存在,其新成立的鄭州辦事處經過一段時間的運作,就出現一些地源信息真實性過低,某些地源經過多人加價倒賣使得地源信息價格過亂(給供需方都造成損失)和供方隨意改變價格的情況,鄭州的情況只是土地流轉市場無序的一個縮影,而這些問題都需要土流網在發展過程中得到有效規避。

    據土流網數據顯示,目前土流網土地需求用戶較多,很大部分客戶都找不到合適的地塊,這就需要土流網擴充自己的地源信息渠道。雖然土流網目前加強了對網站的宣傳推廣,這其中包括在中央電視臺第七頻道做電視廣告等,同時還推出全國400電話方便用戶提交信息,但將網絡作為信息平臺,面對文化水平相對較低和信息渠道相對較窄的農民時,土流網在推廣時仍有很多功課要做。

    (載于《國土資源導刊》2012

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