• 
    

    <nobr id="ue4mv"><progress id="ue4mv"></progress></nobr>
    <table id="ue4mv"><small id="ue4mv"><dd id="ue4mv"></dd></small></table> <var id="ue4mv"><mark id="ue4mv"><del id="ue4mv"></del></mark></var>

    <var id="ue4mv"><mark id="ue4mv"><cite id="ue4mv"></cite></mark></var>

    土流集團相關平臺
    聯系我們

    土流網伍勇的土地經營權抵押貸款探索之路

    2015年01月16日 來源:網易財經

    ? ? 過去兩千年里,什么資產的升值幅度最大?答案是“農田”,升值1200%,幅度遠超貴金屬和其他生產資料。資本大鱷索羅斯于2011年拋出的這個觀點,或許更能贏得處于土地改革浪潮中的中國人的共鳴。在過去3年里,全國土地承包經營權流轉面積增加了1.52億畝。這個數字,相當于2011年前幾十年里流轉總量的六成多。數據暴漲的背后,是越來越多的人相信“土地流轉是新一輪財富盛宴”。

    ?? ?“下鄉包地”已經不新鮮了,眼下的熱門投資話題是“土地經營權抵押貸款”。不僅僅是風投、銀行、擔保公司和土地流轉中介,即使普通人也有可能分一杯羹。

    ? ? 風投來了

    ? ? 今年30歲的伍勇,衣著樸素,思維跳躍,眼角藏著一絲“互聯網從業者”式的敏銳。他的創業史也是互聯網式的。大學期間通過網絡賺得第一桶金;畢業那年,看好當時還屬冷門的土地流轉,創辦“土流網”。他賭中了,近幾年的行業爆發,讓公司的業務量呈幾何式增長,成為業界翹楚。很快,“風投”找上了門。

    ? ? 那是2014年6月的一天,盛大投資到長沙造訪伍勇的公司。雙方談得還算投機,伍勇說,“如果有興趣,還請早點做決定。”公司已經實現了盈利,也有幾家風投來訪過。他當時的心態是,能和盛大談下來最好,談不成也無所謂。

    ? ??“對方說要請示領導,出門打了個電話,回來說,‘伍總我們簽協議吧’。從見面到簽字,就花了一個小時。”伍勇回憶。

    ? ??半年后,在北京人民大會堂召開的推薦會上,伍勇宣布,“土流網”獲得盛大5000萬元A輪投資。那一個小時里,雙方到底談了什么?

    ? ??“基本上是我在講,介紹了我們準備做什么,”伍勇補充,“土地經營權抵押貸款放開,有人要貸款,有人要放貸,中間的渠道還不暢通。我們準備做這個渠道商。”

    ? ??又一個巨大的資金市場

    ? ??漢壽縣地處西洞庭湖畔。2014年,這里出現了湖南首例“純粹的”土地經營權抵押貸款。作為湖南企業,“土流網”自然把漢壽視為業務拓荒地。漢壽縣農經局副局長唐帆和伍勇交談過,他對這個年輕人的印象是“有眼光”。唐帆對土地經營權抵押貸款的一番分析,也讓伍勇堅定了信心,“這個市場很有前景”。

    ? ??“進入新世紀后,傳統的一家一戶的農業生產方式逐漸瓦解,取而代之的是以規模化、機械化為特征的新型農業,”唐帆以農業大縣漢壽為例,“最近幾年,出現了很多種糧大戶、蔬菜種植大戶、水產養殖大戶。”規模化和機械化所需要的投入,動輒幾十上百萬,非傳統小農生產可比。漢壽有100多萬畝耕地、60多萬畝林地、30多萬畝水面。唐帆估算,如果按現代農業生產方式來運作,包括基礎設施在內,每年需要新增的投入以百億計。

    ? ??“但現有的三大資金籌措渠道—金融機構涉農貸款、工商企業直接投資、農資賒銷,加起來也遠遠滿足不了每年百億的需求。”唐帆說,“農村需要新的融資渠道,這也是漢壽試點土地經營權抵押貸款的初衷。”

    ? ??2014年3月,漢壽一家水產養殖社的理事長,以292畝水面10年的經營權做抵押,向當地信用社貸款50萬元。和許多地方“物權+經營權”組合貸款方式不同,這筆貸款以純粹的經營權做抵押。因此,漢壽人稱之為“純粹的”土地經營權抵押貸款。

    ? ??2014年,漢壽幾家銀行共發放41筆土地經營權抵押貸款,總額近2000萬。“漢壽模式”引發了高度關注,國家6部委、十幾個地方政府的調研團先后造訪。湖南省政府農村工作辦公室也曾發文推廣。“這種模式如果能充分運作起來,漢壽能撬動多少貸款?能為農村、農業注入多少資金?”唐帆暢想,“如果在全國鋪開,那更是一個巨大的市場。”

    ? ??政府與銀行的顧慮

    ? ??然而,進入實際操作層面,無論是地方政府還是金融機構,顯然要謹慎許多。

    ? ??“漢壽模式”的操作細則,由當地政府和銀行共同商議出臺。它要求,貸款申請人的糧食種植面積在100畝、經濟作物或養殖面積50畝以上,經營存續期5年以上—貸款申請者的大部分地肯定都是租來的,如果他一次性繳納了5年的租金,已經經營了一年,那么他的經營存續期就只剩下4年,達不到申請門檻。此舉,意在控制貸款風險。

    ? ??漢壽縣農經局副局長李娟介紹,到2014年底,他們一共收到了90多筆貸款申請。其中近50筆,因為經營存續期不達標等原因,被擋在了門檻外。“我們曾經設想過一些輔助性的方案,降低貸款門檻,拓展業務面。”漢壽縣農經局一名官員說,“但金融部門擔心風險不好控制,不大同意。”

    ? ??作為放款方,銀行有顧慮不難理解。中國人民銀行漢壽支行副行長曾云祥說,“我們當前的主導思路,還是穩妥推進。”岳陽縣一家銀行的副行長說得更直接,“土地經營權抵押貸款畢竟是個新事物,風險多大,現在還不好說。銀行的錢又不愁貸不出去,何必急著去冒那個險。”岳陽縣也是土地經營權抵押貸款的“先行先試地”,2014年發放了2000多萬元貸款。

    ? ??那么,有沒有可能像房產抵押貸款那樣,引入一些風控機制?比如:擔保。

    ? ??擔保公司的風險容忍度,通常比銀行高。用唐帆的話來說,“假設某個貸款人的經營存續期不足5年,但是擔保公司認為他的經營狀況、償還能力良好,愿意為他提供擔保,事情就好辦多了。如此一來,貸款的門檻也就低了。”

    ? ??他計算過,加上擔保公司的費用,擔保貸款的年利率在8%到10%間,低于民間借貸。“農業產業的收益率通常在5%到30%之間,一些經營狀況好、資金缺口大的經營者,對這類貸款還是有需求的。”

    ? ??“擔保公司愿意介入,等于把銀行的風險降到了最低。”曾云祥說,“銀行自然是歡迎的。”2014年,當地政府、銀行和常德市財鑫投資擔保公司開過討論會。曾云祥記得,“有銀行表示,如果財鑫擔保能夠介入,貸款利率還可以降低一個點。”因為某些原因,這個協議最終沒有達成。但“財鑫擔保”確實準備介入土地經營權抵押貸款這一領域。

    ? ??“掘金者”的機會

    ? ??“規模農業是個燒錢的事,經營者最愁怎么融資。找銀行,地不能抵押,農機抵押也很難,換句話說,沒什么可以抵押的。”伍勇說,“你現在告訴他,土地經營權可以抵押貸款,他高興還來不及。”

    ? ??每年接觸數以萬計的客戶,伍勇很清楚他們的想法。“銀行也不是不愿意放款,只是中間渠道還不夠暢通。那么,我們能不能設計一個更完善的模式,打通這個渠道?”伍勇從中發現了商機。在漢壽和岳陽,他拜訪農經部門和人民銀行,得到的是鼓勵。如唐帆所說,“土地經營權抵押貸款現在還是個嬰兒,要長大成人,少不了市場的撫育。”

    ? ??對伍勇來說,眼下最重要的事,就是“探索”。他曾設想過與擔保公司合作,“比如,風險我們來承擔,收益雙方分成。”盡管還存在許多障礙,但在唐帆看來,這種想法并非不可能,“從中央到地方都倡導建立涉農擔保體系,民間資本想介入是有機會的。”引入保險產品,也是一條路。伍勇不久前和一家保險公司達成了初步意向,共同探索“土地經營權抵押貸款保險”。

    ? ??“土流網”甚至嘗試過以民間借貸的方式直接放款。土地經營權做抵押,幾十萬的金額,三五個月的期限,伍勇說,已經做成過幾筆,還款也很順利。“利息不高,我們的目的也不是賺錢,純粹是為了發現問題,積累經驗。”他說。委托銀行貸款,似乎也可以試一試。“還有小貸公司、網貸平臺……可以合作的對象很多,我們都想試一試。”伍勇開玩笑,“我們不怕犯錯,就怕不知道錯誤在哪里。”

    ? ??違約怎么辦

    ? ??土地經營權抵押貸款,無論用哪種模式,都會面臨一個共同難題—萬一還款違約,抵押物怎么處置?對銀行、擔保公司等金融機構來說,這是他們擔憂風險的關鍵所在。

    ? ??目前,“土流網”掛牌的土地面積有3億畝,已經成功交易數千萬畝,其中由“土流網”直接促成的交易上萬筆。公司有100多個辦事處,覆蓋除西藏和臺灣外的所有省份。“我們有客戶資料庫,有業務員團隊。對我們來說,處置一份經營權,跟平常做一筆業務沒太大區別。”伍勇說。這也是他和風投、金融機構談合作的底氣。

    ? ??“土流網”還有另一個潛在“掘金點”—估值服務。貸款申請通過后,需要對申請人所有經營權進行估值。在漢壽,估值由農經部門、銀行、貸款申請人三方共同完成。貸款額,通常是估值額的70%。目前,漢壽的估值服務是免費的。“雖說可以降低農民負擔,但今后業務量擴張,再免費,對我們的壓力就很大了。”唐帆說,“不過,我們就算想收費,目前還找不到依據。因為政府沒有授予任何一家機構這類估值資質。”在程序上,這也是一個需要解決的問題。

    ? ??“萬一發生還款違約,銀行向法院申請處置經營權,也需要估值。”唐帆問,“那么,誰有估值資質呢?”他判斷,隨著土地經營權抵押貸款的逐漸成熟,會有一批主體被授予估值資質。

    ? ??“一旦有這個機會,我們會爭取拿塊牌照。”伍勇說,“估值,本來就是我們開展流轉中介業務的必備技能。”

    久草久视频在线观看